Saiba como sacar o FGTS e comprar sua casa pela Caixa com regras atualizadas

A compra da casa própria é um sonho para muitos brasileiros, e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) surge como uma ferramenta essencial nesse processo. Gerido pela Caixa Econômica Federal, o fundo permite que trabalhadores utilizem o saldo acumulado para facilitar a aquisição de imóveis, seja por meio de pagamento à vista, entrada em financiamentos ou amortização de dívidas habitacionais. Com regras específicas e atualizações recentes, o uso do FGTS exige atenção aos critérios de elegibilidade e às possibilidades oferecidas pelo banco. Em 2025, o cenário traz novidades, como a liberação de saldos retidos do saque-aniversário e ajustes nas condições de financiamento, impactando diretamente quem planeja investir em moradia.

Utilizar o FGTS para comprar um imóvel pela Caixa exige que o trabalhador tenha pelo menos três anos de contribuição ao fundo, consecutivos ou não, e não possua outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Além disso, o imóvel deve ser residencial, localizado em área urbana e estar dentro do limite de valor estipulado, que atualmente é de R$ 1,5 milhão. Essas condições garantem que o recurso seja direcionado a quem realmente precisa de apoio para conquistar a casa própria, enquanto o banco ajusta suas políticas para equilibrar a oferta de crédito.

O processo para sacar o FGTS e aplicá-lo na compra de um imóvel começa com a consulta ao saldo, que pode ser feita pelo aplicativo FGTS ou site da Caixa. Após verificar os recursos disponíveis, o interessado deve apresentar a documentação exigida, como identidade, carteira de trabalho e comprovante de residência, além de dados do imóvel. A Caixa avalia a solicitação e, se aprovada, libera o valor diretamente para o vendedor ou para abater o financiamento, dependendo da modalidade escolhida.

Como o FGTS pode ser usado na compra de imóvel

Explorar as formas de uso do FGTS revela opções práticas para quem deseja adquirir uma casa. O fundo pode ser aplicado de três maneiras principais: como entrada no financiamento, para amortizar o saldo devedor ou até mesmo para quitar parcelas em atraso. Cada alternativa tem suas particularidades, mas todas visam facilitar o acesso à moradia.

A utilização como entrada é uma das mais populares, pois reduz o valor financiado e, consequentemente, os juros a longo prazo. Já a amortização permite diminuir o tempo de pagamento ou o valor das parcelas, aliviando o orçamento familiar. Em casos de dificuldade financeira, o FGTS também pode cobrir até 12 parcelas atrasadas, desde que o contrato esteja ativo e o trabalhador atenda às condições exigidas.

• Pagamento à vista: O FGTS pode ser usado para comprar um imóvel sem financiamento, desde que respeite os limites do SFH.
• Entrada no financiamento: Reduz o montante a ser financiado, tornando as parcelas mais acessíveis.
• Amortização ou quitação: Permite abater o saldo devedor ou liquidar o contrato antecipadamente.

Regras atualizadas para o uso do FGTS em 2025

As mudanças nas regras do FGTS em 2025 trouxeram impactos significativos para os trabalhadores. Uma das principais novidades foi a liberação do saldo retido para quem aderiu ao saque-aniversário e foi demitido sem justa causa entre janeiro de 2020 e fevereiro de 2025. Essa medida, implementada em março, beneficiou cerca de 12,1 milhões de pessoas, com a Caixa disponibilizando R$ 12 bilhões em duas etapas: uma inicial com até R$ 3 mil e outra, a partir de junho, para valores excedentes.

Para quem planeja usar o FGTS em financiamentos, as condições da Caixa também sofreram ajustes. Desde novembro de 2024, o banco passou a exigir entradas maiores em contratos com recursos da poupança, mas os financiamentos com o FGTS mantiveram cotas de até 70% pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) e 50% pelo sistema Price. Essas alterações refletem a tentativa de priorizar a construção de novas moradias, enquanto o crédito para imóveis usados caiu 85% nos últimos meses do ano passado, segundo dados recentes.

Outro ponto relevante é o FGTS Digital, sistema que entrou em vigor para modernizar a gestão do fundo. Desde março de 2025, empregadores podem usar essa plataforma para corrigir pagamentos em duplicidade e incluir parcelas de empréstimos consignados nas guias, agilizando processos que impactam o saldo disponível para saque.

Passo a passo para sacar o FGTS e comprar imóvel

Iniciar o processo de uso do FGTS para comprar uma casa exige organização. O primeiro passo é verificar o saldo disponível, acessando o aplicativo FGTS ou o site da Caixa com o CPF e uma senha cadastrada. Em seguida, o trabalhador deve reunir os documentos necessários e buscar a aprovação do imóvel junto ao banco.

A Caixa oferece um simulador habitacional online, onde é possível calcular o valor financiável e estimar as parcelas. Após escolher o imóvel, o comprador apresenta a proposta ao banco, que analisa a documentação e a capacidade de pagamento. Se tudo estiver em ordem, o FGTS é liberado para a transação, seja como entrada ou para abater o financiamento.

• Consulte o saldo no aplicativo FGTS ou site da Caixa.
• Reúna documentos: identidade, carteira de trabalho e comprovante de residência.
• Escolha um imóvel dentro das regras do SFH e apresente a proposta à Caixa.
• Aguarde a análise e a liberação dos recursos pelo banco.

Benefícios de usar o FGTS na compra da casa própria

A possibilidade de usar o FGTS traz vantagens claras para quem busca a casa própria. Além de reduzir o valor financiado, o fundo permite negociar condições melhores com o vendedor, especialmente em compras à vista ou em leilões da Caixa, onde imóveis podem ser adquiridos com até 50% de desconto. A flexibilidade de amortizar dívidas também ajuda a ajustar o orçamento, diminuindo os juros pagos ao longo do tempo.

Para famílias de baixa renda, o programa Minha Casa, Minha Vida amplia essas vantagens, integrando o FGTS a financiamentos com taxas reduzidas. Em 2024, o programa contratou R$ 77,1 bilhões em crédito até outubro, com 27,4% destinados a imóveis usados, mostrando a relevância do fundo no mercado habitacional.

Limitações e desafios no uso do FGTS

Apesar dos benefícios, o uso do FGTS enfrenta barreiras. O limite de R$ 1,5 milhão para o valor do imóvel restringe as opções em grandes cidades, onde os preços são mais altos. Além disso, trabalhadores que optaram pelo saque-aniversário antes de março de 2025 continuam com o saldo bloqueado em caso de demissão, recebendo apenas a multa rescisória de 40%, o que limita o acesso aos recursos acumulados.

A instabilidade nos sistemas da Caixa também já causou transtornos. Em março de 2025, o alto volume de acessos ao aplicativo FGTS gerou falhas, dificultando consultas e saques no início da liberação do saldo retido. Esses problemas, embora resolvidos, evidenciam a necessidade de planejamento ao contar com o fundo.

Cronograma de pagamentos do saque-aniversário em 2025

Os trabalhadores que aderiram ao saque-aniversário e foram beneficiados pela liberação do saldo retido seguiram um calendário específico em 2025. A Caixa organizou os pagamentos em duas fases, priorizando quem foi demitido entre janeiro de 2020 e fevereiro de 2025.

• 6 de março: Início dos pagamentos automáticos de até R$ 3 mil na conta indicada no aplicativo FGTS.
• 17 de junho: Liberação dos valores excedentes para saldos acima de R$ 3 mil, também de forma automática.
• 10 de março: Encerramento dos saques presenciais para nascidos entre setembro e dezembro, com limite de R$ 3 mil.

Quem não tinha conta cadastrada pôde sacar em canais físicos, como lotéricas e agências, seguindo um escalonamento por mês de nascimento. Esse cronograma garantiu que milhões de trabalhadores acessassem os recursos de forma ordenada.

Alternativas para quem não pode usar o FGTS

Nem todos conseguem utilizar o FGTS para comprar um imóvel, seja por não atenderem aos critérios ou por já terem comprometido o saldo. Nessas situações, a Caixa oferece outras opções de crédito, como financiamentos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que, desde novembro de 2024, exigem entradas de 30% a 50% do valor do imóvel, dependendo do sistema de amortização.

Outra possibilidade é participar de leilões da Caixa, onde imóveis retomados são vendidos a preços atrativos. Mesmo sem o FGTS, os compradores podem financiar até 70% do valor pelo SAC, desde que o imóvel esteja vinculado a empreendimentos financiados pelo banco. Essas alternativas ampliam o acesso à moradia, ainda que com condições menos favoráveis.

Impactos das mudanças no mercado imobiliário

As recentes alterações nas regras do FGTS e dos financiamentos da Caixa influenciaram diretamente o mercado imobiliário. A queda de 85% no crédito para imóveis usados com recursos do fundo, registrada entre setembro e outubro de 2024, reflete a priorização de novas construções pelo governo. Essa estratégia visa estimular a economia, mas reduziu as opções para quem busca moradias prontas.

Por outro lado, a liberação de R$ 12 bilhões do saque-aniversário injetou recursos no mercado, beneficiando 12,1 milhões de trabalhadores. Desse total, apenas 2,5 milhões receberam o saldo integral, enquanto 9,6 milhões tiveram descontos devido a antecipações feitas com bancos privados, evidenciando o impacto de empréstimos vinculados ao FGTS.

Dicas para aproveitar o FGTS na compra de imóvel

Planejar o uso do FGTS pode fazer a diferença na aquisição da casa própria. Verificar regularmente o saldo e os depósitos pelo aplicativo FGTS é um passo inicial importante. Além disso, comparar as condições oferecidas pela Caixa com as de outros bancos pode garantir melhores taxas e prazos.

Participar de leilões da Caixa é outra estratégia vantajosa, especialmente para quem busca descontos. Imóveis vendidos nessas ocasiões frequentemente permitem o uso do FGTS como entrada, combinando economia e facilidade de pagamento. Por fim, consultar um especialista em financiamentos habitacionais ajuda a evitar erros e otimizar os recursos disponíveis.

• Monitore seu saldo FGTS regularmente pelo aplicativo ou site da Caixa.
• Pesquise imóveis em leilões para combinar descontos com o uso do fundo.
• Consulte especialistas para esclarecer dúvidas e planejar a compra.