Famílias com renda até R$ 12 mil financiam imóveis de R$ 500 mil no Minha Casa, Minha Vida

A partir da primeira quinzena de maio, famílias com renda mensal entre R$ 8 mil e R$ 12 mil poderão financiar imóveis de até R$ 500 mil pelo programa Minha Casa, Minha Vida. A nova Faixa 4, anunciada pelo governo federal, amplia o acesso à casa própria com prazo de pagamento de até 420 meses, ou 35 anos, e taxa de juros projetada em 10,5% ao ano, inferior às praticadas no mercado imobiliário. O decreto que viabiliza essa expansão, assinado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva na quinta-feira (3), foi publicado no Diário Oficial da União no dia seguinte e já está em vigor, redirecionando recursos do Fundo Social do Pré-Sal para as faixas existentes e liberando orçamento para a nova modalidade. O ministro das Cidades, Jader Filho, destacou que a medida atenderá cerca de 120 mil famílias, até então desassistidas no mercado de crédito habitacional.

O programa, retomado em 2023 após substituir o Casa Verde e Amarela, já contratou mais de 1,2 milhão de unidades habitacionais, com meta de alcançar 2 milhões até 2026. A Faixa 4 surge como uma resposta às demandas da classe média, que enfrenta dificuldades para financiar imóveis diante da escassez de recursos da poupança e das altas taxas do mercado tradicional. Diferente das faixas inferiores, essa nova categoria não oferecerá subsídios diretos do governo, mas permitirá o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para abater parte do valor ou amortizar prestações. A Caixa Econômica Federal, responsável pelos financiamentos, está atualizando seus sistemas para liberar os contratos em maio, ampliando o alcance do programa em todo o país.

Em estados como São Paulo, Rio de Janeiro e Ceará, onde o mercado imobiliário é aquecido, a novidade deve impulsionar a compra de apartamentos e casas em áreas urbanas. O teto de R$ 500 mil para os imóveis abre espaço para aquisição de unidades maiores ou mais bem localizadas, atendendo a um público que antes dependia de financiamentos mais caros. Enquanto isso, questões como a inclusão de áreas rurais e a restrição a famílias sem imóvel próprio ainda estão em discussão, mas a expectativa é que a Faixa 4 estimule o setor da construção civil e aqueça a economia nos próximos meses.

Nova Faixa 4 amplia acesso à casa própria

A criação da Faixa 4 no Minha Casa, Minha Vida marca um avanço significativo no programa habitacional. Famílias com renda entre R$ 8 mil e R$ 12 mil, antes excluídas do limite anterior de R$ 8 mil, agora têm uma alternativa viável para financiar imóveis de até R$ 500 mil. O prazo de 35 anos, aliado à taxa de juros de 10,5% ao ano, torna o crédito mais acessível que as opções tradicionais, que frequentemente ultrapassam 12% ao ano. O uso do FGTS, permitido na nova modalidade, pode ser aplicado para reduzir o valor financiado ou amortizar parcelas a cada dois anos, desde que o trabalhador tenha pelo menos três anos de contribuição acumulada.

O ministro Jader Filho enfatizou que a medida chega em um momento crucial para a classe média, que enfrenta gargalos no acesso à moradia devido à redução dos recursos da poupança, principal fonte de crédito imobiliário no Brasil. Em 2024, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) registrou uma queda de 15% nos financiamentos, pressionando famílias a buscar alternativas. A Faixa 4, com previsão de beneficiar 120 mil famílias, responde a essa demanda ao oferecer condições competitivas sem comprometer o orçamento das faixas de baixa renda, que continuam atendidas com subsídios diretos.

Em cidades como Fortaleza, no Ceará, e Recife, em Pernambuco, onde o programa já entregou milhares de unidades nas faixas inferiores, a nova modalidade deve atrair trabalhadores de setores como comércio e serviços, que frequentemente têm renda próxima ao novo limite. A Caixa Econômica Federal, principal operadora do programa, trabalha para ajustar seus sistemas e iniciar os financiamentos na primeira quinzena de maio, garantindo que o processo seja ágil e acessível em suas agências e plataformas digitais.

• Benefícios da Faixa 4:
  • Financiamento de imóveis até R$ 500 mil.
  • Prazo de até 420 meses (35 anos).
  • Taxa de juros de 10,5% ao ano.
  • Uso do FGTS para entrada ou amortização.

Recursos do Pré-Sal viabilizam expansão

A ampliação do Minha Casa, Minha Vida para a Faixa 4 só foi possível com a reestruturação financeira do programa. Na quinta-feira (3), o presidente Lula assinou um decreto que destina R$ 14,3 bilhões do Fundo Social do Pré-Sal para sustentar as Faixas 2 e 3, liberando recursos do FGTS para a nova modalidade. Publicado no Diário Oficial da União no dia 4 de abril, o texto entrou em vigor imediatamente, permitindo que o governo redirecione o orçamento sem afetar as metas fiscais, já que a despesa é classificada como financeira e não impacta diretamente o limite de gastos do arcabouço fiscal.

Essa estratégia começou a ser desenhada em março, quando o governo enviou um ofício ao relator do Orçamento de 2025, senador Angelo Coronel, solicitando o remanejamento de R$ 15 bilhões do Fundo Social. Desse total, R$ 14,37 bilhões foram alocados para a Faixa 3 (renda de R$ 4 mil a R$ 8 mil) e R$ 630 milhões para a Faixa 1 (até R$ 2.850 mensais), garantindo a continuidade do atendimento às famílias de baixa renda. Com o FGTS liberado, a Faixa 4 pôde ser criada sem comprometer os recursos já comprometidos com 1,2 milhão de unidades habitacionais contratadas desde 2023.

O uso do Fundo Social do Pré-Sal gerou debates internos no governo, já que parte da equipe questionou o foco em uma faixa de renda mais alta em detrimento de investimentos exclusivos nas camadas mais pobres. No entanto, a decisão final priorizou o estímulo ao setor imobiliário e o atendimento à classe média, que representa um contingente significativo da população urbana. Em estados como São Paulo e Rio Grande do Sul, onde o custo dos imóveis é elevado, a medida deve aliviar a pressão sobre o mercado habitacional.

Classe média ganha espaço no programa

A inclusão de famílias com renda até R$ 12 mil no Minha Casa, Minha Vida reflete uma mudança de foco do governo Lula. Desde sua retomada em 2023, o programa priorizou a Faixa 1, com renda mensal de até R$ 2.850, entregando mais de 21 mil unidades e retomando 22 mil obras paralisadas. Agora, com a Faixa 4, a classe média urbana, que muitas vezes ganha entre R$ 8 mil e R$ 12 mil, passa a ter acesso a financiamentos que antes dependiam de bancos privados com juros mais altos. Essa faixa de renda abrange profissionais como professores, pequenos empresários e funcionários públicos, que buscam imóveis em áreas centrais ou próximas de seus locais de trabalho.

No Ceará, por exemplo, onde o programa já beneficiou milhares de famílias nas faixas inferiores, a nova modalidade deve impulsionar a compra de apartamentos em bairros como Aldeota, em Fortaleza, ou Meireles, onde os preços frequentemente ultrapassam os R$ 350 mil da Faixa 3. O teto de R$ 500 mil permite a aquisição de unidades de dois ou três quartos, atendendo às necessidades de famílias maiores. A taxa de 10,5% ao ano, combinada com o prazo de 35 anos, reduz as parcelas mensais, tornando o financiamento viável para quem não conseguia arcar com os custos do mercado tradicional.

A Caixa Econômica Federal prevê que os primeiros contratos da Faixa 4 sejam assinados a partir de 15 de maio, após a conclusão das atualizações em seu sistema. Os interessados poderão simular o financiamento no site da instituição ou em agências, apresentando documentos como RG, CPF, comprovante de renda e extrato do FGTS. Em cidades como Recife e Porto Alegre, construtoras já planejam lançar empreendimentos voltados para essa faixa, aproveitando o aquecimento esperado no mercado imobiliário.

Preparativos da Caixa para maio

A implementação da Faixa 4 exige ajustes operacionais significativos. A Caixa Econômica Federal, que opera os financiamentos do Minha Casa, Minha Vida, está atualizando seus sistemas para incluir a nova modalidade, com previsão de conclusão na primeira quinzena de maio. O ministro Jader Filho destacou que o processo visa garantir que famílias com renda entre R$ 8 mil e R$ 12 mil possam acessar o crédito sem atrasos, preenchendo uma lacuna no mercado habitacional. Até lá, os trabalhadores podem consultar seu saldo do FGTS e preparar a documentação necessária para agilizar a contratação.

O financiamento seguirá as regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), permitindo o uso do FGTS para abater até 80% do valor do imóvel, desde que o beneficiário não tenha outro financiamento ativo ou imóvel próprio na mesma cidade. Em São Paulo, onde o preço médio de apartamentos de dois quartos supera os R$ 400 mil em bairros como Mooca e Santana, a Faixa 4 deve atrair casais jovens e famílias em busca de moradia próxima ao trabalho. O prazo de 420 meses, equivalente a 35 anos, também favorece quem planeja pagar parcelas menores ao longo de décadas.

Ainda há dúvidas sobre a inclusão de áreas rurais na Faixa 4, já que o limite atual para essas regiões é de R$ 96 mil anuais, equivalente a cerca de R$ 8 mil mensais. O governo estuda um teto diferenciado para o campo, mas não há data definida para essa decisão. Enquanto isso, construtoras em estados como Pernambuco e Rio Grande do Norte ajustam projetos para atender ao novo público, com foco em unidades de até R$ 500 mil em periferias urbanas e cidades satélites.

Impacto esperado no setor imobiliário

A Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida deve aquecer o setor da construção civil, que já responde por cerca de 6% do PIB brasileiro. Com a previsão de beneficiar 120 mil famílias, a nova modalidade pode gerar até 300 mil empregos diretos e indiretos, segundo estimativas do setor. Em 2024, o programa contratou 187,5 mil unidades para a Faixa 1, atendendo 560 municípios, e a inclusão da classe média deve ampliar esse alcance, especialmente em capitais como São Paulo, Rio de Janeiro e Fortaleza, onde a demanda por moradia é alta.

O teto de R$ 500 mil permite a compra de imóveis mais amplos ou em localizações estratégicas, como os arredores de grandes centros urbanos. No Ceará, por exemplo, bairros como Eusébio e Aquiraz, próximos à capital, têm potencial para receber novos empreendimentos voltados para a Faixa 4. A taxa de juros de 10,5% ao ano, abaixo dos 12% médios do mercado, também estimula o financiamento, enquanto o uso do FGTS reduz o custo inicial para os trabalhadores, que podem aplicar o saldo acumulado na entrada ou na quitação de parcelas.

Construtoras já se mobilizam para adaptar seus projetos. Em Recife, empreendimentos com apartamentos de 60 a 80 metros quadrados, dentro do limite de R$ 500 mil, estão em fase de planejamento, enquanto em Porto Alegre o foco é em condomínios com infraestrutura básica, como áreas de lazer e segurança. A expectativa é que o setor imobiliário veja um aumento de 10% nas vendas nos próximos 12 meses, impulsionado pela nova faixa e pela retomada de obras paralisadas nas faixas inferiores.

• Impactos previstos da Faixa 4:
  • Benefício a 120 mil famílias.
  • Geração de até 300 mil empregos.
  • Aumento de 10% nas vendas imobiliárias.
  • Expansão de empreendimentos em áreas urbanas.

Comparação com faixas anteriores

A Faixa 4 se diferencia das demais categorias do Minha Casa, Minha Vida por não oferecer subsídios diretos. Na Faixa 1, para renda de até R$ 2.850 mensais, o governo cobre até 95% do valor do imóvel, com unidades de até R$ 190 mil em áreas urbanas e R$ 75 mil em zonas rurais. Na Faixa 2, até R$ 4.700, o subsídio pode chegar a R$ 55 mil, enquanto a Faixa 3, de R$ 4.701 a R$ 8 mil, tem acesso a juros reduzidos de até 8,16% ao ano, mas sem ajuda financeira direta. Já a Faixa 4, voltada para rendas mais altas, aposta em taxas competitivas e prazos longos para viabilizar o financiamento.

O limite de R$ 500 mil da nova faixa contrasta com os R$ 350 mil da Faixa 3, permitindo a compra de imóveis mais confortáveis ou em regiões valorizadas. Em Fortaleza, por exemplo, enquanto a Faixa 3 atende a apartamentos compactos na periferia, a Faixa 4 pode incluir unidades maiores em bairros como Guararapes ou Cocó. O prazo de 35 anos, comum a todas as faixas, é um diferencial mantido, mas a ausência de subsídios na Faixa 4 exige maior planejamento financeiro dos beneficiários, que arcam integralmente com o custo do imóvel.

No Ceará e em outros estados do Nordeste, onde o programa já entregou mais de 50 mil unidades desde 2023, a Faixa 4 deve complementar o atendimento às faixas inferiores, equilibrando o foco entre baixa renda e classe média. A taxa de 10,5% ao ano, embora mais alta que os 4% a 8,16% das faixas anteriores, segue atrativa frente ao mercado, especialmente para quem usa o FGTS para reduzir as parcelas.

Cronograma das próximas etapas

A implementação da Faixa 4 segue um calendário definido pelo governo e pela Caixa Econômica Federal. Veja as principais datas relacionadas à nova modalidade:

• 3 de abril: Assinatura do decreto por Lula, destinando recursos do Pré-Sal.
• 4 de abril: Publicação no Diário Oficial da União, com entrada em vigor.
• Primeira quinzena de maio: Início dos financiamentos pela Caixa.
• Dezembro de 2025: Prazo final para saque do abono PIS/Pasep 2025, que pode ser usado no financiamento.
• 2026: Avaliação da meta de 2 milhões de unidades habitacionais no programa.

Esse cronograma reflete o esforço do governo para acelerar o acesso ao crédito habitacional, alinhando a Faixa 4 às metas gerais do Minha Casa, Minha Vida.

Benefícios para a classe média urbana

Famílias com renda entre R$ 8 mil e R$ 12 mil, como professores, pequenos comerciantes e funcionários públicos, ganham uma alternativa acessível com a Faixa 4. Em São Paulo, onde o preço médio de um apartamento de dois quartos ultrapassa R$ 450 mil em bairros como Tatuapé, o financiamento de até R$ 500 mil com prazo de 35 anos reduz as parcelas a valores próximos de R$ 4 mil mensais, dependendo do uso do FGTS. No Rio de Janeiro, áreas como Tijuca e Méier também entram no radar dos beneficiários.

A ausência de subsídios é compensada pela taxa de 10,5% ao ano, que alivia o custo em comparação com financiamentos privados. No Ceará, cidades como Juazeiro do Norte e Sobral, com mercado imobiliário em expansão, devem ver um aumento na procura por imóveis na faixa de R$ 400 mil a R$ 500 mil. A possibilidade de usar o FGTS, que acumula cerca de R$ 600 bilhões em saldos no país, é outro atrativo, permitindo que trabalhadores com longa contribuição reduzam significativamente o valor financiado.

A medida também responde a uma demanda política. Em 2024, o governo ampliou a isenção do Imposto de Renda para até R$ 5 mil mensais, mirando a classe média, e a Faixa 4 segue essa estratégia, buscando atender um público que historicamente enfrenta barreiras no acesso à moradia. Com 120 mil famílias na mira, o impacto deve ser sentido em curto prazo, especialmente em regiões metropolitanas.

Desafios e questões em aberto

Apesar do otimismo, a Faixa 4 enfrenta desafios. A falta de definição sobre a inclusão de áreas rurais, onde o teto atual é de R$ 96 mil anuais, gera incerteza para trabalhadores do campo com renda próxima a R$ 12 mil mensais. O governo avalia um ajuste proporcional, mas a decisão depende de estudos do Ministério das Cidades. Outro ponto é a restrição a famílias sem imóvel próprio, regra das faixas inferiores que ainda não foi confirmada para a nova modalidade.

A capacidade da Caixa de processar os financiamentos também preocupa. Em 2024, o banco enfrentou atrasos na liberação de contratos da Faixa 1 devido à alta demanda, e a Faixa 4 pode sobrecarregar ainda mais o sistema se não houver reforço na infraestrutura digital e nas agências. Em estados como Pernambuco e Rio Grande do Sul, onde o programa é amplamente utilizado, construtoras cobram agilidade para evitar gargalos na entrega de unidades.

O impacto fiscal da medida também está em debate. Embora o uso do Fundo Social do Pré-Sal não afete diretamente o arcabouço fiscal, o redirecionamento de R$ 14,3 bilhões levanta questões sobre a sustentabilidade do financiamento das faixas de baixa renda no longo prazo. Por enquanto, o governo aposta no crescimento do setor imobiliário para justificar o investimento, com expectativa de retorno econômico até o final de 2026.